sgusers2的部落格

�隆地產（101）股價於2012 年上升9.迷你倉新蒲崗6%，2013 年則跌18.5%；面對中港兩地的物業市況，市場早已對其作重新評價，上周公布業績，再一度急挫，低位有反彈，暫不能作準。集團2013 年總盈利72.12 億元，同比下跌14%；剔除投資物業公平值變動後，基本盈利50.5億元，下跌18.2%，再扣除出售投資物業收益，2013 年核心盈利報50.14 億元，較上年的40.25 億元，增加24.6%，是2012 年出售投資物業收益達21.53 億元的影響，2013 年同類收益輕微；每股核心盈利1.12 元，中期息已派17 仙，末期息將派58 仙，全年股息75 仙，增加1 仙或1.3%，股息佔核心盈利比率由82%，降至67%。�隆地產業績以租金收入為主，收入及稅前盈利同增加8.8%，2012 年出售本港投資物業，令2013 年租金收入只增加3.2%，稅前盈利則增長4.6%。內地租金收入增加14.4% ， 稅前盈利增加13%。瀋陽市府�隆廣場於2012年9 月開始營運，2013 年全年入賬。而無錫�隆商場亦於2013 年9 月開業，帶來租金增加，而內地租金上半年增長22%，而下半年只增9.4%。據報主要收益來自上海物業，相信位於濟南、瀋陽及無錫的物業租務平平，年來網購熱，對若干商場已有影響。去年銷售本港已完成物業272個單位，銷售額25 億元，同比增加96.2%，稅前盈利15.11 億元，同比只增78.6%，反映利潤率由66.4%降至60.4%，是樓價下跌所致。�隆以收租為主，售樓並不固定，儘管待售物業56.95 億元，再無發展中銷售物業。去年底，�隆現金及銀行存款343.21 億元，短期借貸16.57 億元，長期借貸333.22 億元，淨借貸6.58億元，去年同期則為淨現金62.89 億元，期內繼續發展內地投資物業；2月則以33 億元人民幣購入武漢市土地。至此於內地的投資已達854 億元， 佔總資產58% 。去年利息收入7.93億元，增長27.7%，財務費用於撥作資本支出7迷你倉出租16 億元後為11.14 億元，較上年增加50%，而借貸則增17.6%，反映實際利率上升，但因撥作資本支出增加82%，至7.16 億元，去年利息收入淨額增加44.6%至3.95億元。網購熱影響商場收入�隆的業務可分三方面討論，本港投資物業於上年雖出售部分，而租金收入仍可增加，是租金上升，以及重組租戶組合帶來的貢獻，仍可穩步增長；本港的待售物業發展已完成多年，其售樓策略並無特定，只是跟市場趨勢逐步出售，並不急於套現。目前本港樓市展望不明朗，似乎�隆仍不急於主動售出，相信跟隨市場變動，適時出售。內地以投資物業為主，上海物業仍然穩定，位於濟南、瀋陽及無錫等地的表現已不如前，內地高檔貨銷售放緩，而網購潮流對商場亦有影響。天津�隆購物商場今年下半年開業，面積逾15 萬方米，預租反應良好，但相信難以維持開業前租滿的「慣例」，而且租金可能遜於預期。�隆仍有發展計劃位於大連、昆明及武漢，以至無錫二期，甚至瀋陽仍未完成計劃，該計劃涉及酒店，無錫二期亦有酒店，反多考慮酒店的趨勢。內地經濟處鞏固期，雖國策鼓勵消費，但反貪腐政策又對消費打擊，網購潮突起，經營商場的策略可能需要改變，展望不致悲觀，回報率較預期為低，相信會是事實。�隆於上海的兩個商場相當成功，內地經濟亦在起飛，本港地價高企不落，於完成浪澄灣後，不再增添土地發展，轉向內地的商場及商廈發展，市場對此期望甚殷。然而，形勢在變，內地大量商場商廈興建，已帶來競爭，經濟放緩，需求已不如前。去年底每股資產淨值27.8 元，未包括本港待售物業及內地發展中物業的升值，過去�隆的股價對資產值曾有溢價或折讓不大，年來折讓愈來愈大，理由是本港樓市及內地形勢已不如前。�隆現價23 元，核心市盈率20.5 倍，息率3.26%，資產折讓17.3%；未來市盈率看本港售樓情況而定，資產折讓看投資者的信心，息率相信可以維持，�隆暫無財務問題。內地的發展於未來五年分批完成，短線主要受本港樓市影響，中長期則看內地的零售市場發展而定，但中長線的變動難料，不宜無條件看好。戴兆迷你倉