以往港府房屋政策大多聚焦在新界北發展，但今回施政報告，重點由東向西轉，正式宣布在大嶼山與港島間填海發展人工島，打造以大嶼山為首的東大嶼新都會。 詳看內容，此新都會不是純以興建住宅為主的發展政策，而是配合了商業、物流、旅遊、策略性產業及住宅興建的發展概念。梁特首常言香港須建立中環及九龍西以外的第三大商貿區，比較新界北、九龍東及大嶼山發展計劃，前者較傾向為住宅性項目，九龍東及大嶼山則屬綜合性商貿發展。要成為梁特首口中的第三大商貿區，明顯地九龍東及大嶼山較有優勢，而本文就會重點分析兩地間的發展潛力。 發展近郊新市鎮如北大嶼山，應是香港未來應走之路。大嶼山極具地理位置優勢，近年不少中產遷入，已見此區吸引力。 中產遷入有何啟示？去年習主席在亞太經合峰會上強調，中國不會再以經濟增長速度論英雄，反之據以人為本的理念推動經濟發展。內地正處轉型中，從習主席口中可知，人才是經濟發展不可或缺的。有人可成事，沒人什麼都不用講。要把大嶼山和觀塘發展成為香港另一核心商貿區，區內人口的質素至關重要。這些人口由誰組成？當然是中產了。 雖然香港交通四通八達，但實情有多少人願意由西貢前往東涌，或由新界北往港島南工作呢？故此，筆者今輪以離島區(人口普查沒有獨立調查大嶼山情況，但內部居民佔離島區比例較高，故以大嶼山一名取代)及觀塘作主軸，配合周邊地區的工作人口情況作分析。 大嶼山人口質素較高 先看以地區劃分的行業佔比情況，以全港平均數為標準，表一可見，觀塘與大嶼山的工作人口同樣以建築、運輸及零售業為工作(佔當區工作人口)，唯一分別就是前者於製造業的佔比較多，後者則明顯在資訊科技行業上較有優勢。 除此之外，雖然兩區的金融保險業人才相對短缺(低於全港平均)，但大嶼山佔比明顯高於觀塘區。再看看鄰區情況，平均收入較低如黃大仙及葵青區等，兩地行業結構沒有明顯分別，而較富裕的九龍城及荃灣區的金融業人才相對較多。故此，以鄰區計，似乎分不了高下。若果港府希望把九龍東及大嶼山打造成綜合商貿旅遊的大都會，只以單區計算的話，大嶼山或勝一籌。 另外，中環及九龍西等能夠成為核心商貿區，除了區內有足夠的相關工作人口供應外，人口質素之高亦是關鍵。港府常言教育是未來人口質素的長遠投資，即是要發展知識型經濟，高質人才不可或缺。故此，評估人口對經濟的發展，除了觀其量外，還要看其質。看看表二的全港教育程度，觀塘區只有3.8%工作人口取得專上教育資格；相反，大嶼山則達4.7%，高於全港平均的4.4%。 至於觀塘鄰區的九龍城、西貢及黃大仙，三區的專上教育人口佔比為4.7%、4.6%及4.1%；反之，與大嶼山只有一橋之隔的荃灣區就高達4.9%，全港計更只僅次中西區及東區，似乎大嶼山今輪再勝一仗。 兩區高管人口打平手 要成為香港商貿另一核心，充足的人才當然不可缺，但擁有優秀領導人才更是邁向成功的關鍵。表三可見，以統計處劃分的職業計算，在最高收入的經理級、專業人員及輔助專業人員工作人口上，大嶼山的佔比大幅拋離觀塘區，三者合共佔近三成七，遠高於觀塘區兩成七。不過，計及周邊地區，環繞觀塘的西貢及九龍城區，其佔比分別為四成一及四成四，與荃灣區的四成四不相伯仲。故此，以單區計，大嶼山勝。但計及鄰區，只是打平手。 縱使如此，筆者還計算了其他如能說英文或外籍人士比例等數據，大多顯示大嶼山的發展潛力皆勝過觀塘及其周邊地區。 對比九龍東，大嶼山既連接內地(因就近機場)，鐵路沿線亦拉近與港九商貿中心之距離，過往多年中產的遷入已可見其潛力，更不計將於2016年通車的港珠澳大橋及計劃興建連接深圳寶安國際機場的地下鐵路。以此看，以大嶼山為首，配合其他香港西部區域才是未來港府發展重點所在，九龍東只能定位為商貿核心區中的輔助角色而已，情況酷似現時灣仔及東區等二級商貿中心。大嶼山的發展潛力，實在不容忽視。交通銀行香港分行環球金融市場部劉振業mini storage
留言列表
