現在政府是以每年提供可興建20000萬個私人住宅的土地，迷你倉以及15000個公屋為目標，至於居屋則要2016年後才能落成。未來政府的公私營房屋供應目標將參考長遠房屋策略委員會的建議釐定。本文談談香港的房屋政策及其怎樣影響未來香港樓市的走勢。第一部分是關於香港房屋政策，第二部分是未來樓市的走勢。我會從幾方面分析現屆政府的房屋政策，例如政府如何從長遠評估及規劃、供應入手來解決房屋問題，以及非常時期使用的非常措施等。此外，在未來樓市的走勢方面，會集中探討供求能否平衡及樓市會否穩定等。房屋問題癥結：沒有計劃大家都知道，上兩屆特區政府經歷1997年亞洲金融風暴和「沙士」（SARS）衝擊而樓價暴跌，供應也比較多。2002年後，當時的政府認為應把過往的一些措施撤銷，如取消售賣新樓的管制措施，因為過往的土地是拍賣得來，因此政府便推出勾地表來代替拍賣制。此外，過往香港大約每10年便有一次長遠房屋需求評估，即評估未來人口增長、經濟情況，對房屋有多少需求等，從而制定一個供應目標，但在1998年後，政府便停止了這項評估，自此香港便再沒有一個評估及計劃的基礎。至於2002年後實施的勾地制度，有人勾地便可以發展，沒人勾地便留待處理，一切由市場主導。公屋方面的建設也是減少了很多，一年15000個公屋單位是近年來的事，以往並沒有一個明確的目標。所以，目前的房屋及土地的問題，是因為有一段時間沒有計劃，也沒有處理，因此問題便在近年來漸漸浮現。有見及此，現屆政府去年成立了長遠房屋政策督導委員會（簡稱長策會）。過往長策會一般用較長時間例如兩年來制定政策，但因房屋問題嚴重，現屆政府希望能盡快制定，所以長策會在不足一年內已差不多把政策文件擬好，9月將公布向公眾諮詢，內容是對香港未來10年的房屋需求作出評估，例如人口增長情況、部分市民移居海外或境外人士移居香港或留在本港工作等。長策會將這些變化，演算成住戶增長數目。因為有時人口增長和需要多少房屋是兩回事，如一個家庭的人口是3.3人，將來可能是2.9人，一方面是有些家庭人數減少，亦有些是因為年輕人自立成家。因此住戶的淨增長，要加上其他方面的因素，包括受重建影響的人士及居住環境惡劣的人士，例如最近的統計顯示，有6.7萬戶居住條件比較差的人士，如住在�房、天台屋等，應如何改善他們的生活？考慮過這些方面後，再制定一個未來10年的建屋目標，初步定為44.7萬個單位左右，但估計最終數字將會有所調升。除此之外，委員會也會就某些政策，如公私營房屋比例，如何協助長者、居住環境惡劣住戶、非長者單身人士、年輕人、首次置業人士等各種特定群體作出深入研究，再作出一些建議。此外，目前有接近73萬個公屋單位，我們應如何好好利用這些資源？這便要考慮一些的情況，如公屋往戶原有4人，子女結婚離家或家人逝世使人數減少，原有的家庭便可入住比較細小的單位，又或者有住戶經濟條件好轉而把公屋空置。因此，我們便需要想一些可以善用資源的政策。增加供應：解決問題需時過往一年，政府已提出多項政策，也許會令大眾覺得招數較多，有些亂。政府上任1年，已分別在去年7月、9月、10月「出招」，因此有些人感覺政府「亂出招」，加上政府十分重視土地，使部分人覺得政府「盲搶地」，而忽略了社區設施如醫院、運動場館、教育設施等的發展。但今天公屋輪候申請數目是228400宗的歷史新高；過去3至4年樓價升近100%，行政長官及新一屆政府看出這些問題的核心，在於土地供應不足及房屋供應不足，所以須全力快速覓地，增加短、中、長土地供應，盡快解決嚴峻的房屋問題。房屋問題當然也涉及其他因素，但主因是供應與需求找不到平衡點，因此樓價便節節上升。因此政府從一開始便希望透過供應解決問題，可惜供應是需要時間的。政府出招後，很快便被媒體批評政策沒有效用，因為這些政策都是「遠水」，而炒家則繼續炒賣。其實，政府是積極從供應入手，只是供應問題未必能即時得到解決，所以政府其後才推出需求管理的非常措施。再看政府近期的政策，如賣樓花的流程安排，以往是在樓宇落成前20個月便可向政府申請批准賣樓花，現在更可提早至落成前30個月，這一來，便能夠增加樓花的供應。當然也會有人認為，這是一個數字遊戲罷了，目前土地供應困難重重，未規劃的要規劃，規劃了的若要再發展，也需要3年多時間，而這個數字遊戲只是把樓花提早預售，遲些時便再沒有樓花供應市場。但若從供應的角度來看，本港目前最大的問題是短期性供應不足，過往5年私人樓宇單位落成量不足1000個，但自今年開始，慢慢增加供應，加上2010年後政府才主動恢復賣地，因此前期的供應量是比較少的。雖然樓花本身沒有即時效用，但它卻有一個重要作用。為何樓價會被推高？其實是基於對樓市的看法：如果今天不買，明天樓價便會繼續上升，日後便更難買得到。因此有些年輕人如打算3年後結婚，他們便會擔心不知在這3年間樓價會再升60%還是70%，所以便會有事先購買的選擇，使自己安心。其實買樓是有預期心理的，有些人認為樓價會升，就會擔心，如果你是大學生，也會申請公屋吧！問題是，當大家一齊買樓時，即代表有需求，那便會推高樓價，但若然先買樓花，如100個買家中有20人買了樓花，這便可紓緩短期的供求不平衡，因此預售樓花是有一定作用的。縱觀目前樓花的情況，應該是可以逐步紓緩供應緊張。政府估計未來最少有67000個單位的樓花推出，而這仍未計算延長預售樓花期可能增加的供應，因此我覺得，無論是樓花或樓宇的落成量，都正逐步增加。政府明白，即使改地契、改變土地用途及增加密度都只能應付短期房屋需要。但長遠來說，土地的需求很大，發展新市鎮及填海才可解決土地不足問題。試想，10年有逾44萬個單位，一年至少有45000個單位供應，現有的土地是不足以應付需求的。最近有些人批評，政府有的是土地，但卻不使用，反而要拆村和填海。其實政府手上的熟地不多，就以今年賣地表為例，表上有20多幅地仍須進一步規劃或審批。試想，如果政府手上還有大量熟地，政府會把這些地放在賣地表嗎？這說明政府手上可提供的熟地數量不多。有些人曾提出香港有4000公頃土地可用，但政府已回應只有300多公頃，而且這些土地是不完整土地，例如樓與樓之間的巷子，並不適合發展的，所以政府才需要那麼吃力地推動新界東北發展及填海。社會對發展新市鎮和填海是有不同意見，有爭議的，但長遠來說，未來的一代及年輕人需要居住的地方，只憑現在的土地供應是不夠的。新加坡的填海地較香港多，因此星洲的土地供應較多。新加坡行政主導較強，而香港的諮詢相對較多，這不是壞事，但發展過程比較複雜，而且發展速度緩慢。至於發展新市鎮方面，過去發展的9個新市鎮包括沙田、荃灣、屯門、元朗等，目前有330萬人居住，可見發展新市鎮對香港的重要。所以未來發展新界東北、新界北、東涌等新市鎮是非常重要的。以新界東北為例，自1998年已開始計劃，到現在才準備落實，已有15年，估計最快也要2022年才會有第一批房屋落成，然後大約發展至2031年才完成，這麼長的時間，只可供應6萬個住宅單位，這只夠一年多的需求而已，因此現在不發展的話，未來的供應便會不足。那麼只發展新界是否足夠？以目前的情況看，應是不足夠，所以填海是另一個途徑，雖然有判決指維港內不可填海，但維港以外並不受影響，所以應積極研究在維港以外適度填海，不然土地從何處來？土地緊絀，難顯競爭優勢土地不只是用來發展房屋的，但無可否認，經過一段供應短缺的時間後，房屋的數量比較少。除了房屋外，也需要一些零售店、辦公室、教育設施、醫院、旅遊景點等。而香港最大的問題是近年來土地緊絀，形成在競爭上不能佔優勢，全世界都在尋找機會進入中國這個巨大商機的市場，但都苦無良策。香港本來是有條件的，但可惜過去幾年香港的主動性不足，未有採取積極自存倉取的態度，拓展國家十三億人口的巨大市場，做好配套規劃，以吸引及接待更多內地的遊客到香港購物、消費。以旅遊業為例，香港的購物商場配套過度集中，旅遊景點不足，大部分旅客都擠迫在銅鑼灣、尖沙咀。有一個笑話說「在廣東道聽不到廣東話」。這是因為香港沒有增加設施把人流分散，使部分地區市民的生活受到影響，這也是我們需要解決的問題。新一屆政府在《施政報告》中提出協助基層上樓及中產置業的策略，如興建公屋。興建公屋除了需要土地外，十八區都會說贊成興建公屋，「不過，不要在我們這區興建」，因此政府很困難，除非能找出第十九區來。目前已恢復興建居屋，以協助初次置業人士，2014年底將預售新房屋，而由2016-17年度起計四個年度將合共提供約有17000個居屋單位。此外，政府積極增加土地供應充足，令到供求平衡，以穩定樓價。非常時期，採取非常措施在非常時期，政府為了穩定樓市，便會有非常措施。一些工商界、房地產界及學者亦對某些措施感到不滿，如買家印花稅便有些「排外」的意味，但香港本是一個開放的城市，一直都歡迎外地人士；雙倍印花稅被認為是懲罰一些已有物業而收取租金的人士；額外印花稅在2010年時已生效，現在的被喻為「加強版」，因為時間長了及稅率增加了。現在的情形是買家印花稅及加強版額外印花稅是去年10月底推出的，而去年樓價基本上是每星期都在上升，如果統計一下，去年的報章頭版，每隔幾天便會報道樓市又升、政策無效等。在這情況下，政府若不推行措施，樓市再上升，對經濟或整個社會都會有一定影響，因此政府推行非常的措施，例如香港是從沒有買家印花稅的，而措施在推出後兩個月內也收到一定的效果，主要是減少了內地買家，過往佔新樓買賣的兩成左右，總體約佔一成，而現在內地買家只佔總體交易的幾個百分比，跌了很多，而額外印花稅的成效則不太明顯，因為市民不急於購入或出售物業。市場受買家印花稅的影響而曾有短暫穩定，但今年1月初，樓價又開始上升。供樓利率，錙銖必計到了2月22日， 即財政預算期間，政府再推出雙倍印花稅，其殺傷力在於，如果你已擁有物業，便要多付一倍的印花稅，如印花稅是4.25%，一倍便是8.5%。若把以上提及的三種稅項加起來，其效力便可發揮出來。由此可見，政府是有決心把樓市穩定下來的。我也不認為政府是在打壓樓價，因為政府在樓市的角色應是持平的。政府的責任在於提供充足的土地供應，以平衡供求，滿足市民需要，同時為基層市民提供足夠公屋，並為一些不符合資格申請公屋，又未能負擔私樓價格的初次置業人士興建適量的居屋。至於樓價升跌，應由市場決定。政府推出非常措施是因為房屋市場正處於非常時期。非常措施的性質應是短暫的，但何謂短暫或長期？政策推出後要調節往往要多番思量，因為一旦調節，對市場可能會有很大的影響。未來樓市的趨勢如何？供求會否平衡？在長策會向政府作出未來十年需求評估及房屋供應目標前，政府目前是以每年提供可興建20000萬個私人住宅的土地，以及興建15000個公屋為目標，至於居屋則要2016年後才能落成，但2014年底開始，新居屋將會預售樓花。因此，目前只有35000個單位的目標落成量，但因為現在私人住宅每年的落成量只有一萬多個，所以目前公屋加上私人住宅每年只有約30000個左右的供應。在增加公屋供應方面，行政長官《施政報告》提出自2018年起的5年內， 每年公屋供應將增至20000個。在未來十年的房屋需求評估及房屋供應目標上，長策會將制定建議於今年9月向公眾諮詢，初步估計未來10年的房屋供應總數為447000個(最終數字估計將會提升)。總括來說，未來房屋供應量會比前幾年多，但亦不會大幅上升，因為大家都知道1998年的「八萬五」及近年的嚴重供應不足都引起不同問題，都應引以為鑑。以「八萬五」為例，當時除受金融風暴影響外，相信政府推算人口增長時較為進取，後期才發覺人口增長較預期慢，亦是導致供過於求的一個因素。然而樓市會否穩定？大家都知道有幾個因素會影響樓市。房屋政策是其中之一，房屋供應相當重要，因為供求是最基本的元素。利率走勢也會影響樓市，如你買樓，便要供樓，利率上升便要多供一些，又或你是買樓收租，也會根據利率計算需要供多少錢及收取多少租金，如按揭利率是2厘，回報率是2至3厘，這便可以利用租金養屋。有一點比較重要：1997年按揭利率是10厘，現在是2厘，政府便叫我們做一個壓力測試，看利率上升2至3厘後能否支持。有一點需要提及，現在的按揭利率與1997年的計算是不同的，當時的利率是把最優惠利率加1%至1.5%，因此當時的優惠利率是8至9厘，銀行便會以10厘借給你，但今天的按揭利率計算方法不同，今天的銀行的最優惠利率是5厘多，減3厘，即2厘多，如相反加3厘就變成8厘。即是說，如果今天你正在供樓，而現在是浮息，如是把最優惠利率5厘多加3厘，即是8厘多，那你要供的按揭利率就由2厘多升至5厘多，而將來買樓時銀行會怎樣計算按揭利率，則要視乎當時情況，但最重要的還是要看你自己的負擔能力。如果你現在買了樓，便需要把利率上升所帶來的影響計算在內。此外，外圍及香港經濟當然有影響，如收入的多寡、失業率等。至於房屋政策的影響，簡單而言，未來的供應會漸漸增加以平衡需求，其中公屋數量會較多，居屋則是適量，因為居屋與私人樓宇有關，因此政府比較審慎。非常措施是任何一個政府在非常時期都會推出穩定樓市的招數，估計難以在近期取消，但這是一個短暫措施，不會長期影響市場。總括而言，若沒有外圍因素等影響，下半年的樓市基本會漸趨穩定。市區豪宅，升市火車頭評估樓價未來走勢，便要回顧過去樓市的發展。豪宅其實是火車頭，3、4年前豪宅率先漲價，其後是中型住宅、市區住宅、新界區住宅，是一波一波的推進。97年樓價暴跌，但在反彈時幅度較少的是天水圍嘉湖山莊，這反映可能是香港加入了新的因素，如外國及內地的資金流入，香港聚集的財富增加，豪宅就受到追捧。我覺得豪宅的抗跌能力較高，升值潛力較大，因為豪宅供應少，需求量大。根據統計，2011年12月31日，160平方米（1722平方呎）以上的住宅總存量約24000多個。大面積的豪宅比較少，但豪宅的需求除了來自本地人外，內地的買家也相當多，如上市公司主席，公司一旦上市便會買豪宅，也有部分外國人租甚至買。總言之，如短期內有退市、金融風暴等，豪宅受的衝擊會比較大，但中長線來看，它的抗跌能力較高。我認為市區住宅較新界優勝，因為市區住宅受歡迎，增長能力較高，而新界的一些樓宇則適合一些初次置業人士及經濟能力不太強的人，因為價格始終受制於目標客群的負擔能力。如不計及美國退市或加息的因素，下半年樓價雖有輕微下調壓力，但總的來說會較為平穩。樓價有下調壓力是因為成交量仍低於正常水平，中小型樓宇成交量跌近一半，而豪宅則跌近6成，不過現在息口偏低，供應量也難以短期內幅增加，樓價下調幅度不大。未來幾年，樓價應是平穩發展，而政府也不希望有太大的波動。其實，過去香港樓市經歷大跌的原因，多是外來因素的影響，無論是經濟或政治因素，如1982年起的中英就香港前途問題談判，1997年金融風暴等。因此，以過往經驗來看，大跌的原因不會是香港本身的因素或政府的政策影響，如前港督彭定康1994年出招打壓樓市也很狠，但一般在6至9個月內便恢復，所以外圍的因素才是最重要、最關鍵的。作者早年於香港浸會學院工商管理系畢業，其後於澳門東亞大學取得工商管理碩士學位。置業國際集團主席，從事房地產業30多年。 現為長遠房屋策略督導委員會委員、香港房屋委員會委員、香港房屋委員會商業樓宇小組委員會主席、香港房地產協會監事長、香港地產行政師學會副會長。＊本文為作者於2013年7月6日在香港管理專業協會「穩中求變：經濟、金融及房地產的發展」研討會的演講內容蔡涯棉 整理 梁蔚澄、羅永富迷你倉新蒲崗
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