王營香港的海港城和時代廣場，文件倉是兩個享有盛譽的商業地產典範。如今，它們的持有者九龍倉，在內地開發的高端商業地產項目也將陸續開業。1月14日，九龍倉集團在內地的首個旗艦項目成都國際金融中心（IFS）項目正式開業。這是2007年九龍倉拿下的地王項目，總投資將近160億元。據介紹，九龍倉在內地的其他商業項目，都將以IFS為標準進行複制。目標是，在內地的投資比重占集團一半。2007年，九龍倉在內地的投資額不到集團總資產的5%，當年卻高調宣佈5年後內地資產要占到集團資產的50%。截至2012年底，其內地投資額已經占到集團資產的40%。其中的一個客觀因素是，香港的物業升值快于內地的物業升值。不過，九龍倉目前所遇到的困難並不是物業升值問題，而是內地二三線城市商業地產因供應量過大所帶來的泡沫問題。盈石研究中心總經理張平在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，目前天津、沈陽、成都、重慶等城市的商業地產，都屬於供應量過大、激烈競爭的市場，這必將導致一部分項目在運營上面臨極大困難。九龍倉在內地擴張面臨的一大挑戰是，成都國際金融中心是以海港城為典範，定位為國際一線高端品牌。比如，在業態比例上，IFS零售占比為80%，餐飲為15%，剩下的5%則是娛樂。引進的品牌則也以fashion為主，包括Burberry、Chanel、Louis Vuitton、Coach、Dior&Dior Homme等國際一線品牌，其中服裝類約占70%。然而，在研究機構看來，中國高端奢侈品行業正處於下行通道。盈石集團研究中心將中國奢侈品消費群體分為核心消費者、中堅消費者與易失消費者，其中易失消費者年收入10萬-30萬元之間，品牌認知能力差，重複購買少，受存倉格影響大。十八屆三中全會關於調整消費稅收的政策，將會造成部分易失人群的流失，從而對中國奢侈品經營狀況造成影響。盈石集團研究中心認為，已然下行的現狀、反腐力度的加大、消費稅對奢侈品易失人群的負面影響，這三大因素決定了奢侈品與高端餐飲駛入下行通道成為必然。事實上，以上因素已然對內地商業地產商形成了較大的困擾，但九龍倉中國置業有限公司營運總經理侯迅在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，對於商業地產，九龍倉有自己的經營理念，不會看別人。就成都國際金融中心商場部分而言，集團預估的年租金收益是5億元。寫字樓、服務式公寓以及五星級酒店也將提供一部分收益。成都國際金融中心由一座21萬平方米的購物中心、兩棟總體量26萬平方米的寫字樓、一棟7萬平方米的公寓和一間4萬平方米的五星級酒店組成，停車位1700個。侯迅透露，商場部分目前的出租率已經達到95%，最高租金為1800元/平方米/月。其中有90個品牌商家是第一次進駐成都。不過，年租金5億對於160億的投資額而言，無法體會九龍倉的算賬深意。值得注意的是，九龍倉在內地商業地產項目的擴張方式與內地開發商類似。資料顯示，九龍倉目前在內地土地儲備約1240萬平方米，現有包括分佈于13個城市、超過200萬平方米的投資物業及超過1000萬平方米的地產發展項目。其土地儲備的大幅增長始于2007年。目前該公司計劃在長沙、成都、重慶、蘇州及無錫等5個城市陸續開發國際金融中心項目，皆以海港城為模範。九龍倉最早在內地投資的大上海時代廣場項目，2000年已經開業。盡管九龍倉本身對內地房地產市場基調保持樂觀，但接近九龍倉的人士認為，九龍倉在投資時機的把握上有些“後知後覺”。（編輯 袁一泓 徐煒旋）儲存
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