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■熱點縱橫日前，迷你倉麻湧政府對自建房發出了最後的通牒：10月1日後，各村（社區）要嚴格禁止私人房建設，引導村民通過購買農民公寓或商品房解決住房問題。當前，麻湧政府有初步計劃建設較大量的農民公寓以解決戶籍人口居住問題。不過，其計劃尚未最終敲定。分析人士稱，叫停自建房短期內對麻湧樓市不會有太大促進，而長期的正面影響是必定的。短期內樓市客戶被分流早在2004年10月，東莞出台了《關於加強我市村居民公寓規劃建設管理的通知》，叫停了單家獨院式民宅的審批，全面禁止建獨院式私房，引導探索農民公寓建設。不過，麻湧的自建房卻並未停步。日前，麻湧鎮規劃房產管理所印發《關於限期建設私人房的緊急通知》對自建房發出了最後的通牒，10月1日之後禁止私人房建設。8月23日，筆者到麻湧鎮踩盤瞭解叫停自建房對麻湧樓市的影響。當前，麻湧只有大步海濱花園三期、信鴻熙岸花園等兩個項目在售，另有碧水灣花園等待發售。筆者在麻湧踩盤時看到，麻湧鎮中心及附近區域，三四層樓高的私人房鱗次櫛比，而商品房項目卻屈指可數。業內人士說，當前，麻湧原住民大多住在自建房中，在麻湧購房多為新莞人或廣州人。信鴻熙岸花園的售樓員說，在該項目購房的大多是在麻湧大企業就業的新莞人或在相鄰的廣州經濟開發區就業的人，本地戶籍的客戶比較少。據筆者踩盤獲悉，當前，麻湧商品房的訪客、買家中的原住民比例未有明顯增加。相反，由於自建房即將停建，部分原本購買商品房的原住民反而打消了購買計劃，轉向回家蓋自建房。大步海濱花園三期的一位售樓員說：“早前有一位在我們這裡有意向購房的客戶，聽到10月後就禁止自建房的消息後，就不買房了，回家蓋房去了。”筆者在麻湧踩盤時看到，的確有一些私人房正在趕工之中。長期帶動樓市發展禁止自建房，意味著以後麻湧的原住民要解決住房問題，主要依靠農民公寓和商品房這兩條途徑。意即，停建私人房能否帶動商品房市場的發展，主要看農民公寓的建設情況。麻湧鎮宣傳教育文體局副局長韋海良說，麻湧政府已經計劃在全鎮範圍內建設一批農民公寓，預計能夠滿足全鎮戶籍居民的實際需求。目前農民公寓建設規劃圖已經初步完成，幾個建設點也基本確定下來，有關部門正在整理送審資料，一旦獲批，則會馬上動工。據這一說法，農民公寓這一項目目前還處於計劃階段，是否能夠落實還有待觀察。對於叫停自建房與商品房市場的關係，東莞市博文道營銷策劃有限公司總經理楊波說，自建的私人房比商品房便宜很多，並且空間感大，所以過去麻湧原住民對商品房的需求不大，這是麻湧樓市長期來發展較慢的重要原因。叫停自建房雖然在短期內對麻湧的樓市不會有多大的帶動作用，但麻湧原住民有7萬多人，長期來看正面影響是必定的。深圳市天為房地產顧自存倉有限公司總經理李寶柱認為，麻湧原住民具有一定的購買力，停建自建房未來將成為麻湧房價上漲的一個誘因。麻湧樓市後市看好【延伸閱讀】麻湧樓市在全市處於發展較弱的區域，項目少、銷售慢、房價低，目前還處於“5字頭”。不過，受交通設施、區域規劃等帶動，麻湧樓市的發展潛力被業界所看好。麻湧樓市仍處起步階段由於經濟發展相對較弱，麻湧原住民大多住在自建房中，房地產發展較慢，市場容量不大，房價也較低，當前仍處於起步階段。當前項目較少，在售加待售的合計只有3個。今年前7月，一手住宅均價為5808元/平方米。據東莞中原市場研究部統計，2009—2012年間，除了2009年588套成交量以外，麻湧鎮每年的一手住宅成交套數均不到500套。去年成交量更是跌到197套，連熱銷鎮區一個月的成交量都不到。同時，麻湧的二手房市場也很冷清。麻湧鎮中心的一家房地產中介的負責人說，麻湧地區大部分戶籍村民都選擇自建房，較少關注二手房市場。而新莞人有能力的會去購買一手商品房，購買力相對較弱的則選擇租房。因此，政府在推地方面也很謹慎。從2007年開始到2011年，該地區平均每年推出不到1塊房地產開發用地（包括居住、商業、辦公、酒店等四類用地）。從去年開始，情況略有好轉，到今年8月20日為止，該地區共推出7塊房地產開發用地。東莞中原市場研究部相關負責人表示，從2008年至今，麻湧住宅購買力長期徘徊在3萬平方米左右，最高的2009年也不足6萬平方米。該地區樓市的不景氣也促使開發商在該地區拿地興趣略缺。從2007年至今所推的11塊房地產開放用地中，便有3塊用地慘遭流拍。發展後勁被認可據麻湧政府官網的數據顯示，麻湧鎮面積91平方公里，常住人口約11萬，其中戶籍人口7萬多，外來人口4.3萬。麻湧鎮位於廣州市與東莞市交界處，東距東莞市區22公里，西距廣州市區29公里，與廣州經濟技術開發區僅一河之隔。據規劃消息，未來幾年，涉及麻湧的西部快速幹線、沿江高速、珠三角城際輕軌等一批重大交通項目將會相繼建成。當前，東莞市政府正在推出水鄉片區開發，定位為全市經濟發展的三大新引擎之一，而麻湧正是水鄉片區一個重點鎮區。近年來，麻湧政府改善商業與工業結構，大力發展產業經濟，充分利用自身資源，完善港口配套設施，加大招商引資力度，促進當地工業經濟發展，使得工業用地成交十分搶眼。在此背景下，麻湧房地產發展後勁被業界肯定。東莞市房地產協會秘書長陳駿良說，麻湧樓市當前不會馬上有很大改觀，不過長期來看，發展潛力不錯。圖片說明:河左邊是麻湧在售的樓盤——大步海濱花園，河右邊是三四層樓高的私人房。; 麻湧鎮中心及附近區域，三四層樓高的私人房鱗次櫛比，而商品房項目卻屈指可數。迷你倉新蒲崗