美國暫緩退市，儲存低息環境持續，令投資者暫時鬆一口氣。可是，退市陰霾未完全消弭，加上港府辣招打擊，樓市交投繼續一沉不起。從事資產配置工作多年的美聯金融集團總監黃濬表示，加息對本地樓市並非洪水猛獸， 「影響不是沒有，而是好後期先會有」。他又建議投資者減持手上物業，或趁息口低盡量向銀行借貸，但不必即時還清，相反應將資金儲起投資，建立「第二個水塘」。明報記者何建邦攝影尹錦恩早前長江實業（0001）主席李嘉誠向傳媒表示，現時無法估計樓價走勢，主要因為地產市道受掣於政府政策，投資者難以睇通。黃濬某程度上認同有關說法，他指現時未必是入市房地產物業的好時機， 「除非你要住就沒有辦法，這是一些實際需求，但如果從投資角度而言就不應該。」黃濬指出，在香港土地是非常珍貴的資源，以往都是以「價高者得」的形式獲得，但現時卻有太多變數，土地使用權受到干預， 「港人港地限制外地人買樓，下次會否規定九龍樓連新界居民都不可以買？」小市民難以睇通政府的下一步，樓市被行政措施左右的情�下， 「隨時整副身家不保」。樓市被行政左右現不應買樓投資利淡消息充斥市場，不少資深投資者都選擇減磅沽貨離場，黃濬直稱套現是明智之舉， 「我去年都沽出了美孚新�一個物業，當然如果沽遲一點可能更好」。他又認為，儘管市場對息口抽升的憂慮隨�暫緩退市而有所紓緩，但加息陰霾卻未有完全消除，窒礙買家入市。黃濬表示，加息對香港房地產的影響其實不如想像中大（圖），即使有都不會是影響樓市的主因，因為銀行設計壓力測試時已經把第一mini storage加息的額外負擔計算在內，即使加息都不會即時對本港房地產的產業鏈造成重大衝擊，心理影響大於實際， 「影響不是沒有，而是好後期先會有，加息對金融市場的影響最快，房地產是第三步，甚至是第四步」。他續稱，加息周期一開始，就不會只加一兩次， 「可能是10 次或20 次，直至去到正常軌�或另一個鐘擺盡頭才會停止」。本港樓市「泡沫指數」冠絕全球《經濟學人》最新研究指出，本港樓市「泡沫指數」冠絕全球，黃稱港樓是貴得不合理，基本上失去投資價值，因為租金是反映房地產需求，全世界的租金收益通常都有3 厘至10 厘，但香港卻特別低，基本上「冇咩肉食」， 「樓價太高，租金長期都追不上，買樓收租有3 厘回報已經好叻，但其實一點都不吸引，你隨意買一隻政府債券都已經有5 厘或以上」。他續稱： 「整個樓市其實只靠資本升值來賺錢，買樓收租回報太低，並不划算。」低息向銀行借貸投資買樓收租冇肉食美國量寬造成的低息環境短期內持續，黃濬指很多小投資者「1000 萬入面有900 萬都押在房產身上」，他建議該類投資者應考慮減低風險， 趁低息環境盡量向銀行借貸，但不用急�還， 「借貸成本很低，在風險管理角度而言，最聰明的做法是儲起該筆資金，在市面上找一些回報率較穩定的產品，例如基金做投資，建立另一個儲備。直至時機成熟的時候，情�有突變，利息上升才去還清。」黃濬建議，有多幢物業的投資者亦應減持手上物業，將資金轉投其他投資產品，兩條路「兼住去做」，例如買股票或債券，但由於同樣有機會輸，因此投資者要小心。self storage
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